Property Exchange Flow Chart

寻找房地产的长尾

寻找房地产的长尾


文 / 徐义中

美国《连线》杂志总编克里斯•安德森（Chris Anderson）通过长期的研究发现，新经济领域中存在所谓的“长尾理论”，商业和文化的未来不在热门产品，不在传统需求曲线的头部——畅销产品，而在于过去被视为“失败者”的那些产品——也就是需求曲线中那条无穷长的尾巴。
像搜索引擎Google、苹果公司的iTune就是典型的长尾产品，Google的大部分利润来源于小公司，iTune网上音乐大约100万多首，给消费者提供了无穷无尽的选择，自然利润菲薄。一时间，长尾理论成为不少新兴企业成功的不二法门。
不仅在高科技领域如此，克里斯•安德森进一步指出，长尾无处不在，从汽车到手工艺，各种领域都受到了影响。
长尾理论不仅颠覆了传统的二八法则，而且颠覆了传统领域的房地产行业。房地产行业历来奉行精确定位原则，无论是做项目还是经营企业，定位是房地产的首要任务。就像任志强所说的“我们只为富人盖房子”，王石坚守的是做住宅领域的领跑者，都验证了房地产行业专业、专注的企业理念，长尾理论在房地产行业失灵了吗？
其实不然，仔细分析一下，房地产行业定位是必要的，长尾也是可循的。长尾理论的基础是丰饶经济学（Economics of Abundance），意即尽可能地向消费者提供他们所需的各类产品，而所有产品都能为消费者获得，未来的房地产行业必然如此。
那末，房地产的长尾在哪里呢？
至少我们可以在消费者和产品两个方面拓展长尾。
譬如专注于住宅开发的企业，可以做消费者的长尾。我们做项目的同行常犯“营销近视病”，总是瞄准金字塔顶端的财富阶层（此为需求曲线中的短头），所以前些年高端住宅层出不穷，以致于政府出台9070政策打压，殊不知在中国最大的住宅消费群体在中低收入阶层，如何为他们提供合适而买得起（Affordability）的房子是我们的社会责任所在，相信也可赢得丰厚的回报，诚如管理思想家、商业大师C.K.普拉哈德所发现的，这是来自“金字塔底层的财富”(BOP)。，因为市场给我们提供了无穷的消费潜力，这就是长尾的力量，我们需要“向下看”。
美国普尔迪房地产公司注重对客户的全生命周期的产品开发，满足不同家庭生命周期的不同需求，这也是对消费者长尾的开发，在普尔迪的产品系列中，既有中低收入家庭社区，又提供专为老年人开发的”银发”公寓。万科近来的一个举动是研究低收入住宅开发问题，这既能体现万科对未来的一种把握，又体现万科社会责任感。
即便是针对金字塔顶端的财富阶层的开发企业，同样可以拓展产品的长尾，即实现高端产品多样化和个性化。美国房地产高端品牌——特朗普（Trump），既开发曼哈顿中心区的高端住宅、写字楼、商业，又开发大西洋赌城、酒店，还开发了高尔夫别墅，可谓在同一层面的客户群上做足了多样化、个性化，这就是拓宽产品线的长尾 。
无论是拓展消费者长尾还是产品长尾，思路其实很简单，用一句俗气的话说：“总有一款适合你”。

(本文作者系上海地汇投资管理有限公司首席顾问，欢迎与DCHUI（地产汇）作者探讨您的观点和看法， Email：xyz@dchui.com，转载请注明出处)



您好，徐义中先生，

我是新加坡的地产经纪 - 刘康汉，最近拜读了您的《寻找房地产的长尾》文章，里面的一些思路和我一直以来的新创意有异曲同工之妙，故此冒昧来信，望您不吝赐教。

两年前我就一直在尝试创建新网站并寻找房地产的长尾作为网站的商业模式，然而，房地产的购买形式是不可能单单以网络的方式来完成整个交易过程的，而购买外国的房地产更是如此。在我遭遇瓶颈的时候，我脑海里冒出了新的想法：

“房地产股票交易所”

简而言之，建立一网络交易平台，以 REIT （房地产信托）的方式来运作， 作为千千万万个迷你REIT的交易中心。投资者买卖的是某一房地产的一部分股份，而不是整个房产。

我这想法还未成熟，但它的确为我提供了一个新的方向。它的好处在于：

1） 投资者不需要背负投资整个房产的大风险 或背负沉重的抵押贷款，一般来说，房产是一间一间的买卖，买卖需时相当久。而“房地产股票交易所”则提供了一个新的平台，就算中第收入户也能投资。租金回报率也相当不错。这样新的投资者长尾就出现了。以80/20 法则来说，新的投资者长尾是80% 从来不投资房地产的新客源和其他小额投资者。

2）一般来说，房地产是不动产，现金流动率会相对的低，售卖也一般要相当长的时间。有了“房地产股票交易所”这平台，拥有不错的租金回报率的同时，还可以短时间内转换成现金。

3） “房地产股票交易所”的角色是商业平台，也是平台法律规范者 （确保平台公平交易）- 也就是所谓的SRO （self regulatory organization）。简言之，是政府房地产法和房地产经纪的混合。在某一程度上，几乎零交易风险。 平台只赚取可观的上市，外包管理和房地产股票交易的佣金。

以上是我个人对于”房地产的长尾“还未成熟的观点，希望您能赐教并加以完善。

不胜感激。


刘康汉
farmountain@gmail.com

中国需要的是制约执政zf权力的平衡之道

gongchan不gongchan根本不是重点。。。 重点是执政者再不改变他们旧式的执政方式，贫富差距只会越来越大，社会矛盾也越加激化。

绝对的权力只会带来绝对的腐败，中国的历史已经清楚记载。。。。

“民为重，社稷次之，君为轻”是儒家学说的重要组成部分，这一观点是两千多年前的儒家亚圣孟子提出来的。“民为重，社稷次之，君为轻”，它的基本意思就是，普天之下人民最为重要，江山社稷尚在其次，而以政府的利益更是敬陪末座。基于此，zf必须以老百姓的利益为重，只有老百姓满意了，江山社稷才会稳定，zf的地位才能巩固。

中国贤哲虽然找不到确保民本思想不动摇和防止王权肆虐机制，但是一度很长时间落后于东方的的西方思想家却找到了，它就是“三权分立”制度。西方的三权分立讲究权力的分散和制约，而保障权力分散和制约的方式却是民主和法制。民主的方式使得少数服从多数的民本思想在西方得以确立，法制原则明确了社会伦理秩序和方方面面的责任和义务。于是，整个社会便和平运转并且方兴未艾，权力更迭的血腥轮回遂告消失。

遗憾的是，西方的这一发明和创造至今仍未被中国所接纳，尽管孙中山先生响亮地提出了“民主、民权、民生”的三民主义思想，可是孟子的“民重君轻”思想与孔子的“君臣父子”秩序至今仍未合理地在中华大地予以兑现。

这主要因为以“君重民轻”思想为主导的帝王之学仍然兴盛，从而拒绝了任何限制“君重民轻”的官本思想的权力分散和相互制约体系，并进而拒绝了让老百姓掌握主要官员任免权和在法律面前一律平等的现代民本社会体制，这才是中华社会的最大悲哀啊！


政权体制上的严重缺陷 ，民本思想无法在统治者内部延续多久，就会迅速地被“君重民轻”的官本思想所取代，于是血腥的改朝换代历程又再度开始上演……
这是个恶性循环。。。

部分文章出自铁血tiexue.net, 文章地址: http://bbs.tiexue.net/post_3039821_1.html

中国需要的是制约执政zf权力的平衡之道，所谓月盈则亏，器满则倾， 只有把握阴阳平衡，才能周而复始，生生不息，是为太极之道也。。。

这样才可以走出这恶性循环 。。。还我中华国威！！！
Note;不说别的，就以网络管制而言，不能发“政”“fu”两个字，就是一个非常失败的。。。大禹治水的故事听过吧？堵不如导。。。

执政者好好想想吧！！！

新加坡房地产泡沫形成中？

新加坡的房地产在这数年来节节高涨， 相对于美国，中国和欧洲，纽西兰等国低迷的房地产市场，可谓一枝独秀。 然而，在许多发展计划推波助澜和对房地产市场前景一片看好的情况下，或许我们必须仔细观察一下，现有的房地产需求是否真的来自于实际房产需求，而又有多少是来自于投机炒作？

在我们深入的对新加坡房地产大旺的形成的主要因素作一些简单分析和给予我个人的一些浅见之前，我想先对经济泡沫的形成的过程作一些简单的描绘，而这里我们会用到两个概念 - 基本趋势(Fundamental trend)和主流偏向 (prevailing bias or otherwise known as prevailing expectation)。（索罗斯 - 《金融炼金术》）

顾名思义，基本趋势是泛指参考时期当时大致的经济情况；而主流偏向则是市场参与者的期望和对市场的认知。所谓的市场参与者包括买家、卖家，发展商，政府等等，他们会针对市场的变动和他们的主流偏向认知而做出种种买卖和投资决定。必须澄清的一点是基本趋势和主流偏向这两个概念并不是互相独立的，而是互相影响的。

举个例子：买家卖家们的根据他们的主流偏向认知而作出买或卖的决定，进而影响了市场的基本趋势； 反过来说，政府根据基本趋势而作出种种经济和金融决策，从而改变了投资者，买家卖家的主流偏向认知。

有了这两个概念，我们就可以很简单的描绘经济循环，从 1） 萧条 2） 复苏 3） 繁荣 到 4）衰退
我们把基本趋势和主流偏向画成两条简单的趋势曲线，当萧条时，基本上大部分的市场参与者还未从萧条中的认知恢复过来，所以基本趋势线是高过主流偏向曲线，可是当市场参与者已经意识到经济复苏和肯定经济繁荣趋势的时候，他们的期望会很快的膨胀，从而使主流偏向曲线和
基本趋势线交错甚至快速的超越基本趋势线。这一阶段的长短是取决于市场参与者的期望的膨胀速度。一旦经济到达繁荣，市场会自动根据两线之间的差距而作出调整或快速重挫，然后进入衰退期进而完成了一个循环。

而我们所谓的泡沫，则是经济到达繁荣前，基本趋势线和主流偏向曲线两线之间的差距。差距越大，也就是泡沫越大。新加坡的房地产在这数年来的高涨，很大的原因是因为两间国际娱乐城的发展，而F1赛车，地铁环线，加冷河运动城，裕廊商业中心发展计划等等的推出，不一而足，更是很大的起到推波助澜的效果，无形中大大的让市场参与者的期望快速膨胀中。

不可否认的， 这种种计划的发展是对经济有着非常正面的影响的。然而，在全球大部分的经济体面临种种经济问题的当儿，这些发展计划是否真的不受影响呢？不说别的，游客人数在全球油价高涨，主要游客来源国如中国，印度等等国家的经济明显放缓，09 年的游客人数是否能够超越07-08 年还在未定之天， 更别说持续而稳健的成长。

另外，如今新加坡和全世界的大部分的国家一样，也开始面对着通膨的巨大压力。为了缓解通膨，政府通常会开始慢慢收紧银根，自然的一直走低的利率也开始反弹了，种种发展计划的商业成本上扬，投资者，买家或投机者也可能比较难申请到贷款而开始一一退出市场。快速高涨的房地产需求一下子大幅滑落，而发展商新推出的房产计划也会感到销售的放缓，大的发展商可能有足够的现金流量来暂缓房产计划，但小的发展商只能壮士断臂，削价求售，而且还可能要和投机者或其他投资者投到二手市场的单位抢滩，市场参与者膨胀的主流偏向认知迅速调整回到基本趋势的真实情况，一旦造成恐慌性抛售，泡沫就算破了。

当然，我所说的情况也可能不会发生。外来的投资者或政府的参与可能给以上的简单泡沫模式带来许多不可测的变数。但是，有一点可以肯定的是，如果市场参与者一味的抱持着过度乐观的认知而大大的偏离真实的基本趋势，将给新加坡带来不好的影响. 更有甚者, 走上日本或美国的前车复徹, 那是我所最不愿意看到的.

谈马来西亚最近的政治震荡

这次2008年3月8日的大选，马来西亚执政党 - 国阵失去三分二议席的优势，失去十三州中五个州政府近半壁江山.

让我将这次国阵失败的其中几个主要原因分析一下：

1） 马来西亚政府长期以来的贪污腐败 - 长期以来, 马来西亚政府官员贪污腐败的新闻报道虽然不多见,但是其贪污腐败的形象却是人所共知. 当今首相阿都拉接替前首相马哈迪上台的时候, 赢得有史以来最多的议席, 可以说是人心所向,更多的是可能因为国人希望首相阿都拉可以为马来西亚带来前所未有政经改革. 然而一届任满, 首相阿都拉却以有史以来最少的议席继续执政,而且朝野指摘.
一直看到马来西亚前首相马哈迪把这次2008年3月8日的大选的失败归咎于当今首相阿都拉,而我却有不同的看法.

马来西亚政府的贪污腐败并非始于今日, 更不是首相阿都拉执政后才开始贪污腐败. 在前首相马哈迪, 甚至更早之前, 其贪污腐败的形象一直都已经在那里了. 真要把政府贪污腐败的部分责任归咎于首相阿都拉的话, 只能说他没有掌握好分寸, 天时 (他以为他还有时间可以慢慢地推动改革)和人和 (国人们已经等得不耐烦了) 都已经在不知不觉中失去了.

2） 马来西亚的新经济政策 - 马来西亚所谓的新经济政策 , 基本上是以种族比例为准则, 在经济发展政策上扶助弱势的马来族. 天之道, 损有余而补不足, 扶助弱势群体本来无可厚非. 然而, 今天的所谓新经济政策已经被丑陋的政治投机者利用为赢取政治资本的政治口号. 更有甚者, 被当权者利用职务之便, 新经济政策变成朋党政策, 扶助弱势的马来族变成朋党以自肥. 新经济政策变得面目全非, 弱势的马来族虽然不致于越扶越弱, 但是只得新经济政策被政治朋党瓜分后的残羹剩饭. 而理所当然的, 其它民族的国民会觉得被边缘化, 没有公平竞争的机会.

试想想, 少数民族如果有十个人考到 10 A 的好成绩, 但是因为种族比例的关系, 只有三个人可以进入大学; 又或者说, 少数民族的公司提交的投标价格比较好, 但是却没有办法得标. 在这种情况下, 国家的竞争力如何增强? 人民又如何团结合作 ?

我本人并不反对扶助弱势群体, 然而, 以种族比例设立固打制, 强行摊派经济利益, 只会沦为朋党政治上下其手的盾牌, 真正帮助到的弱势群体少之又少, 同时削弱国家的竞争力. 经济政策应该以国家的竞争力和利益为优先考虑, 扶助弱势群体更不应该以种族为考量, 而应该以个别国民的情况为考量,只要有需要的国民都应该帮助.

3）安华的复出 - 安华一直以来在马来西亚中享有相当可观的支持, 而他以当年副首相之尊因鸡奸指控而琅铛入狱, 故不论指控真假, 许多国民或多或少都抱有同情和不平之意. 他的复出, 又遭遇马来西亚前所未有的国民矛盾激化时期, 人心思变, 再加上选举策略奏效, 天时人和具在, 故能一举重夺当年荣耀.

4) 执政党国阵的自大和固步自封- 多年来, 国阵一直拥有多过三分二议席的优势, 反对党无法对其政权造成威胁, 故而日益自大, 漠视人民要求, 忘了政府为民请命的使命. 近年来, 任何国民的任何要求, 尤其是少数民族, 只有在大选前才可以看到希望的曙光, 其它时候几乎不见踪影 的大部分所谓国阵议员一下子全冒出来了, 似乎只要他们胜选种种要求都不会有问题,. 而大选后, 又在次失踪. 这种把戏玩了好多年了,所以玩出事来了. 而3月8日的大选后, 马来西亚其中一个前部长在落选后居然说道:"好的部长不选, 不知道人民要什么!" 没有反省为何失败不止, 还在他们自己编织的美梦中幻想自己是所谓"好的部长", 国阵党员干部的自大由此可见可见一斑.