新加坡房地产泡沫形成中？

新加坡的房地产在这数年来节节高涨， 相对于美国，中国和欧洲，纽西兰等国低迷的房地产市场，可谓一枝独秀。 然而，在许多发展计划推波助澜和对房地产市场前景一片看好的情况下，或许我们必须仔细观察一下，现有的房地产需求是否真的来自于实际房产需求，而又有多少是来自于投机炒作？

在我们深入的对新加坡房地产大旺的形成的主要因素作一些简单分析和给予我个人的一些浅见之前，我想先对经济泡沫的形成的过程作一些简单的描绘，而这里我们会用到两个概念 - 基本趋势(Fundamental trend)和主流偏向 (prevailing bias or otherwise known as prevailing expectation)。（索罗斯 - 《金融炼金术》）

顾名思义，基本趋势是泛指参考时期当时大致的经济情况；而主流偏向则是市场参与者的期望和对市场的认知。所谓的市场参与者包括买家、卖家，发展商，政府等等，他们会针对市场的变动和他们的主流偏向认知而做出种种买卖和投资决定。必须澄清的一点是基本趋势和主流偏向这两个概念并不是互相独立的，而是互相影响的。

举个例子：买家卖家们的根据他们的主流偏向认知而作出买或卖的决定，进而影响了市场的基本趋势； 反过来说，政府根据基本趋势而作出种种经济和金融决策，从而改变了投资者，买家卖家的主流偏向认知。

有了这两个概念，我们就可以很简单的描绘经济循环，从 1） 萧条 2） 复苏 3） 繁荣 到 4）衰退
我们把基本趋势和主流偏向画成两条简单的趋势曲线，当萧条时，基本上大部分的市场参与者还未从萧条中的认知恢复过来，所以基本趋势线是高过主流偏向曲线，可是当市场参与者已经意识到经济复苏和肯定经济繁荣趋势的时候，他们的期望会很快的膨胀，从而使主流偏向曲线和
基本趋势线交错甚至快速的超越基本趋势线。这一阶段的长短是取决于市场参与者的期望的膨胀速度。一旦经济到达繁荣，市场会自动根据两线之间的差距而作出调整或快速重挫，然后进入衰退期进而完成了一个循环。

而我们所谓的泡沫，则是经济到达繁荣前，基本趋势线和主流偏向曲线两线之间的差距。差距越大，也就是泡沫越大。新加坡的房地产在这数年来的高涨，很大的原因是因为两间国际娱乐城的发展，而F1赛车，地铁环线，加冷河运动城，裕廊商业中心发展计划等等的推出，不一而足，更是很大的起到推波助澜的效果，无形中大大的让市场参与者的期望快速膨胀中。

不可否认的， 这种种计划的发展是对经济有着非常正面的影响的。然而，在全球大部分的经济体面临种种经济问题的当儿，这些发展计划是否真的不受影响呢？不说别的，游客人数在全球油价高涨，主要游客来源国如中国，印度等等国家的经济明显放缓，09 年的游客人数是否能够超越07-08 年还在未定之天， 更别说持续而稳健的成长。

另外，如今新加坡和全世界的大部分的国家一样，也开始面对着通膨的巨大压力。为了缓解通膨，政府通常会开始慢慢收紧银根，自然的一直走低的利率也开始反弹了，种种发展计划的商业成本上扬，投资者，买家或投机者也可能比较难申请到贷款而开始一一退出市场。快速高涨的房地产需求一下子大幅滑落，而发展商新推出的房产计划也会感到销售的放缓，大的发展商可能有足够的现金流量来暂缓房产计划，但小的发展商只能壮士断臂，削价求售，而且还可能要和投机者或其他投资者投到二手市场的单位抢滩，市场参与者膨胀的主流偏向认知迅速调整回到基本趋势的真实情况，一旦造成恐慌性抛售，泡沫就算破了。

当然，我所说的情况也可能不会发生。外来的投资者或政府的参与可能给以上的简单泡沫模式带来许多不可测的变数。但是，有一点可以肯定的是，如果市场参与者一味的抱持着过度乐观的认知而大大的偏离真实的基本趋势，将给新加坡带来不好的影响. 更有甚者, 走上日本或美国的前车复徹, 那是我所最不愿意看到的.